最近看到兆基包租代管關係企業的財務新聞，讓我突然想起二十年前的一段往事。

以前我曾經在台北信義區的 NEO19 工作，我們辦公室在二樓，樓上的三樓就是當時很紅的亞力山大健身中心。

那個年代，潘若迪還是亞力山大非常有人氣的有氧老師。

他的課有多熱門？幾乎每次上課都是滿班。

音樂一下，一群人在樓上跟著跳，我們坐在二樓辦公室，都可以聽到、甚至感覺到樓板傳來的震動。

所以如果那時候有人問我：亞力山大的生意好不好？

從我們樓下感受到的答案，大概會是：很好啊！人這麼多，課都滿的，品牌又這麼有名。

可是沒有多久，陸續開始聽到亞力山大財務、資金周轉的消息。最後在 2007 年，亞力山大停止營業。

最近看到兆基的新聞，我不知道為什麼，突然又想起當年 NEO19 樓上那些有氧課傳下來的震動。

看起來很大、很熱鬧，不一定等於財務健康

亞力山大與兆基是完全不同的產業，現在兆基關係企業的財務問題也還在發展及司法調查中，我不認為兩件事情可以直接畫上等號。

但它讓我重新想到一個以前就有的疑問：

企業的規模，真的是愈大愈好嗎？

當年的亞力山大，從外面看，人很多、名氣很大、課程滿班；但這些我們看得到的熱鬧，並不能直接告訴我們公司的現金流是不是健康。

同樣的道理，一家包租代管公司管理的戶數很多，也不必然等於每一戶都能得到更好的服務，更不能單憑規模判斷一家公司的財務狀況。

我曾經考過包租代管相關證照

幾年前，我曾經去上課，也考過包租代管相關的證照。後來沒有真正投入這個行業，證照現在也已經過期了。

不過在當時的學習過程中，我慢慢體會到：包租代管不是一個人可以無限做大的生意。

戶數少的時候，一個人可能還處理得來；當戶數愈來愈多，就一定需要團隊。

因為每一間房子的背後，不只是一個「戶數」。

而是一個房東、一個房客，以及隨時可能出現的招租、收租、退租、點交、修繕、漏水、設備故障、押金、鄰居與各種溝通問題。

所以規模增加，人力、管理與服務能力也必須跟著增加。

包租代管的「最適規模」到底在哪裡？

包租代管當然需要一定的規模。

規模太小，會計、行政、客服、修繕等成本無法有效分攤，很難形成經濟效益。

可是另一頭呢？是不是可以從 100 戶做到 1,000 戶、1 萬戶、3 萬戶，然後一路無限擴張？

我反而沒有這麼確定。

因為這終究是一個需要「人」去服務「人」，也需要「人」去管理房子的生意。

當戶數增加得比服務人力還快，為了維持獲利，就必須控制每一戶所分攤的營運成本。這時候，規模增加帶來的究竟還是規模經濟，還是逐漸增加的客訴、服務落差與管理成本？

這有點像五星級飯店

一家五星級飯店，不會因為把 500 個房間增加成 5,000 個房間，就自動變成一家更好的五星級飯店。

因為五星級真正賣的，從來不只是「房間數」。

還包括每一個房間背後所配置的人力、管理與服務。

包租代管其實也是如此。

所以這次兆基的新聞，我暫時不想評論它最後會怎麼發展。

我反而比較想問另一個問題：

不是最大。

而是在人力、營收、成本、獲利與服務品質之間，找到最適合的那個規模。

做得大，是一種能力。

可是知道自己可以服務多少客戶，而且還能把每一個客戶服務好，我想，可能是另外一種能力。

這個問題，其實也值得我自己思考。